网络推广方案

时间:2022-11-17 08:22:13 推广方案 我要投稿

关于网络推广方案锦集8篇

  为保证事情或工作高起点、高质量、高水平开展,就不得不需要事先制定方案,方案是计划中内容最为复杂的一种。那么问题来了,方案应该怎么写?以下是小编为大家整理的网络推广方案8篇,仅供参考,欢迎大家阅读。

关于网络推广方案锦集8篇

网络推广方案 篇1

  合作条件

  1.面向人群:希望拥有一份事业,有一定自由支配时间并寻求高收入者(大学生、全职妈妈、上班族做兼职、时间自由安排者、创业者)

  2.基础条件:有责任心、有耐心,了解微信体系的基础功能。

  加盟方式及费用

  1.公司加盟

  加盟费为:省会一线城市10万元,市级5万元,县级3万元。。

  加盟城市注册分公司,团队运作,共享城市生活百事通品牌。总公司技术全程跟踪支持,可面向全国加盟招商。

  2.个人加盟采用0加盟费用,一部手机成就你的创业梦想!

  加盟费为:省会一线城市5000元,市级3600元,县级2600元。

  共享城市生活百事通品牌,当地分公司技术支持,当地分公司团队保证,可面向全国招商加盟。

  贡献值累计达到15000元,全额返还合作者当初缴纳的合作履约金。

  合作流程

  1.确定加盟意向,筛选加盟城市。

  2.加盟人身份核实,身份证扫描件或者拍照(入档)

  3.缴纳代理保证金

  4.发放电子合同,确定合同内容

  5.发放统一平台号、授权书等文件及权限

  业务培训

  1.公司加盟

  确定加盟城市并签订合同后,由总公司培训部进行系统培训,学习专项技能技巧,增强业务知识理解。

  公司技术部为分公司制作统一微信平台,并现场或远程指导分公司技术指导。

  总公司全程跟踪分公司发展,不同时期给予不同的策划方案,并全程指导分公司方案实施。

  2.个人加盟

  确定加盟城市并签订合同后,由总公司通知当地分公司进行系统培训(如当地没有设立加盟分公司,由总公司培训部培训),学习专项技能技巧,增强业务知识理解。

  业务开展

  概述:城市生活百事通一个半公益的网络推广平台,作为平台管理员,利用微信朋友圈做信息展示平台,通过平台收集筛选、发布便民信息(免费)和商业信息(收费)

  1.便民信息分类:房屋租赁、房屋出售、寻人交友、招聘求职、二手买卖、信息咨询、顺风车等

  2.便民信息处理:管理员在日常平台维护中应耐心责任的处理用户提供的信息,屏蔽不良信息,反馈优质信息。

  3.商业信息定义:任何企业、组织或个人利用我平台以达成销售、推广、集粉等直接或间接盈利为目的的信息都定义为商业信息。

  4.商业信息发布:自付费日起按规定时间、格式、要求发布信息到朋友圈。

  合作收益

  1、广告费收益:

  A个人加盟:根据合作者谈来广告费用提取70%一次性返给合作者。剩余30%属于合作者对公司的贡献值,贡献值累计达到15000元,全额返还合作者当初缴纳的`合作履约金。(注:公司奖励的广告单不记为贡献值即总公司或分公司接单会分发到个人合作者)

  B公司加盟:加盟分公司即成为百事通网络广告推广公司,团队独自承接微商和实体店广告业务,赚取相应地区的广告费用以及百事通大团队之间的相互推广的广告费用。

  个人加盟者加盟相应地区的个人代理,代理费用除推广人员提成外的所有费用归分公司所有。

  2、广告单奖励:

  A团队合作者成功推荐其他微友与百事通公司合作以后,奖励价值800元~1700元不等的广告单。

  3、销售收益:根据合作者所卖公司产品每单收益30%~50%不等。

  统一管理

  统一昵称

  统一设置微信

  统一头像

  统一朋友圈

  平台优势

  城市生活百事通网络技术服务有限公司坚持为合作伙伴创造价值为核心,以全国首创“公司团队加个人代理模式”。力争在全国打造一个最具影响力的网络平台。

网络推广方案 篇2

  开酒吧怎么样利用网络平台推广?看看下面的酒吧网络推广方案吧!

  一、酒吧网络推广的平台搭建

  有一个好的平台,才能更好留存和转化用户。

  基于酒吧的具体情况,主要以酒吧网络推广方案中的公众号开发和运营为核心。

  通过线上导流和线下引流,以及店面的日常经营,引导客户关注公众号,方便后续的持续营销、会员体系搭建、优惠活动推送、活动策划触达等。

  有酒吧公众号这样的平台去沉淀用户,意味着我们可以节省大量的付费推广的成本,好的本地客户都在我们的公众号,这是最宝贵的资源。

  【需协助紫狐君团队整理服务资料、酒吧介绍、服务场景图片等】

  二.酒吧网络推广的朋友圈推广

  1、酒吧网络推广的品牌定位:

  某酒吧,个性、格调、优雅、魅惑、真我。

  今夜,让我们释放出心中的狐狸!

  【需要紫狐君通过酒吧网络推广凸显酒吧的品牌特性,打造酒吧服务的区隔度, 酒吧的服务、装修、沟通语言、营销体系、活动策划等等都会围绕这个统一的风格和品牌定位,并基于此进行酒吧推广。

  例如,在做酒吧网络推广的店内外活动时,围绕品牌(狐狸)说一句标志性的话】

  2、酒吧网络推广的用户定位:

  22-48岁,男性居多(一般超82%),但是女性客户需重点照顾,可以带动人群、提高消费金额、塑造酒吧卖点。

  酒吧用户普遍更喜娱乐化、追求个性出彩。

  3、酒吧网络推广的地域定位:

  某酒吧周边4公里,市区。

  4、酒吧网络推广的活动要求:

  新奇,才有吸引力;

  出格,才能凸显特色、激发记忆特征、塑造话题和热度、引导尝试和分享;

  简单,内容简洁,流程清晰,执行简单;

  优惠,酒吧网络推广的前期需有足够力度,激发参与热情;

  转化,转化路径尽可能短,如基于手机端在目标消费者考虑去哪个酒吧时推送广告;

  留存,通过酒吧网络推广引导客户关注公众号,方便二次营销,引导长期消费,打造酒吧会员生态;

  最终达致高效盈利的目的。

  5、酒吧网络推广的推广文案:(初步建议)

  没节日怎么庆祝?不,跟你在一起的日子都值得庆贺!

  某酒吧为爱而狂,爱情、友情、亲情,一吻证情!你表白!我买单!

  【文案突出情感触动,情感最能动人;

  俏皮中带着魅惑和温馨,符合品牌调性和定位;

  为塑造话题、达到传播效果,加入了小小出格的内容,譬如对亲吻的理解可以是男女暗恋、告白或情侣秀恩爱,也可以是女女闺蜜、男女闺蜜或男男朋友,受众广泛又有话题性,能更好激发传播欲望,引导参与或到场围观;

  通过酒吧网络推广文案中“你表白”这种行动语和“我买单”这种优惠露出,激发进一步点击查看的'欲望。】

  6、酒吧网络推广的活动简介:

  一般酒吧日常消费高峰期在周五、周六19:00-24:00,为节省预算,提高酒吧网络推广性价比,我们会精选周五、周六的16:00-22:00进行6个小时的推广,一直持续到下周同一时间,并把活动时间放在第二周的周五、周六的18:00-24:00。

  这样做的好处是通过一周的持续推广和互动,酒吧的知名度将会有可观提升,也可以吊足消费者胃口,让他们的期待发酵,同时留有时间段来进行话题塑造和社交传播。

  酒吧推广的限时活动也更显珍贵,人们更愿意重视。

  当然,这也是为了确保酒吧网络推广活动当场消费人数,保证活动效果。

  酒吧团队也需为酒吧推广活动做好周全筹备。

  7、酒吧网络推广的资源支持:

  7.1酒吧网络推广的活动现场嘴对嘴亲吻,即送两瓶酒(预算在60-100间,不能少于60),并赠送银牌会员,以后消费一律9折,与以后其他优惠同享。

  7.2活动宣传及实施期间(周五16:00-下周六24:00),转发朋友圈广告,累计点赞达66个,并截图发送酒吧官方公众号,送两瓶酒(预算在60-100间,不能少于60),并赠送银牌会员,以后消费一律9折,与以后其他优惠同享。

  7.3尽可能发动本地的朋友转发,推广的一周里一天一条(切忌不可超过2条/天),以期形成叠加效应。

  7.4根据酒吧能容纳和同时服务人数的实际情况,以及到店的情况,酒吧网络推广的前期可以与要好的朋友沟通,尽可能让活动期间的两晚酒吧满员。

  但不要爆满,避免影响实际服务和体验。

  另外,考虑到第一个参与“亲吻”的客户会有迟疑,最好能邀两位要好的女性朋友,在第一次参与的时候如果超过1分钟没人上场,暗中安排让她们主动率先参与,确保活动的万无一失。

  7.5团队筹备:

  7.5.1物料:

  奖品,也就是酒,估算时宜多不宜少(30对参与活动*2瓶*2晚=120瓶作为奖品的酒;酒吧推广中转发参与的奖品发放另计)(很多只会围观,不会亲吻领奖);

  辅助物料,譬如心形发光装置,荧光棒等;

  店外标识,某酒吧门前空地的价值利用,用小彩灯在地上进行装饰,性价比很高,特别是转弯入口的指路发光标识必须要有,更好引导到店(最好两处转弯都有,从大马路进入和从小马路转向酒吧门口)。

  7.5.2活动核心部分的顺利实施:

  前期规划好如何组织现场的亲吻、标准判断、奖品发放等,还有其他的跨桌活动,确保酒吧网络推广的两天的6个小时的活跃度和酒吧气氛。

  7.5.3各工作的负责人和实施者安排。

  8、酒吧网络推广的效果预期:

  预计这2天酒吧推广的活动时间段,每天最少会有近60人,多至180人到场消费;活动过后,相比酒吧推广前3周的平均消费人数和消费金额,将平均增长1倍到2倍。

  【注:根据酒吧能容纳和同时服务人数的实际情况,以及到店的情况,前期可以与要好的朋友沟通,尽可能让活动期间的两晚酒吧满员。

  不要爆满,避免影响实际服务和体验】

  9、酒吧网络推广的团队工作:

  重点是准备酒吧网络推广的这两晚的内部活动,主动组织,塑造气氛;

  同时熟悉整个流程,完整实施和主导整个酒吧的活动内容,包括评判亲吻标准、准确发放奖励等。

  另外做好酒吧网络推广方案实施的工作分工。

  三、酒吧网络推广的服务内容

  1、公众号开发:

  文章系统(发布、展示、分类、筛选、查找、关联推荐等),

  服务或商品系统(发布、展示、分类、筛选、查找、关联推荐等),

  会员系统(注册、会员数据收集、会员统计等),

  商机系统(留言、沟通及互动),

  预约及预订系统(酒吧到店服务时间和座位预约,营造档次,提供便捷性)

  手机地图导航(到店消费引导),

  一键拨号预约或咨询(客服系统,便捷性)。

  2、公众号及平台内容处理,包括服务整理、发布,酒吧网络推广的朋友圈推广活动的预热和详细内容发布。

  3、酒吧网络推广的朋友圈账号申请、设置,人群定位和按条件筛选,推广活动策划,广告创意制作,协助酒吧推广活动的实施,协助酒吧内部服务和管理优化。

  四、酒吧网络推广的管理及服务体系(推广能带来客户,但是留住客户的还是服务本身)

  1、酒吧服务清单(客户消费方式)整理和优化

  2、酒吧的优惠政策、店内活动、线上推广的衔接和配合

  3、酒吧的公众号的日常运作和推广

  4、酒吧的各人员的分工、责任和激励

  (简单说,整个酒吧需要一位管理统筹,一位负责服务内容优化和创新,一位负责公众号运营,一位负责营销推广及对接,其他人配合其工作)

  五、酒吧网络推广的后期运营建议

  1、酒吧日常经营中,在结账或离店时引导新客关注公众号,关注我们后期的优惠活动。

  2、以周为单位发送日常优惠信息、会员或客户故事、活动策划的重要内容及客户感兴趣的各种内容。

  (根据团队精力,最多一天一篇,最少一周一篇,必须言之有物,不必凑数)

  (另,只要酒吧还在与我们合作,我们会协助内容运营,后期如有需要可做付费内容运营。)

  3、前期的酒吧推广的朋友圈付费广告,强烈建议至少连续做三期(3600一个周期),每月一期,之后大致3个月一期,或依重要时间节点进行活动策划和推广(主要是适合去酒吧消费的节日,包括策划自己的会员日等)。

  4、酒吧服务内容的不断优化,包括酒吧服务的丰富、酒吧内部的固定化活动和新鲜活动推出。

  5、确保酒吧管理和内部人员的细化分工和运营,发挥每个人的价值,承担各自责任,享有相应激励。

  六、酒吧网络推广的预算

  1、2600。

  公众号开发,包括手机站和电脑站,共3个全网平台。

  (因微信开发本就会涉及到系统、程序、功能、设计等开发工作,也需要服务器和域名,同步开发网站性价比是非常高的,所以一起开发3个平台的费用是很低的。)

  2、3600。

  朋友圈广告,一期3600,用完续费。

  其中600服务费,包括广告账号管理、广告创意及素材制作、广告效果数据及分析报告、推广方案策划。

  3000广告预存,每完整展现1000次花费30多元。

  七、注:

  1、后续涉及朋友圈广告之外的酒吧推广的活动策划,需另外收费;

  2、以上所提酒吧推广的服务优化和管理优化,只是为了朋友圈广告的效果和落地,作为合作伙伴友情协助和建议,与付费的“服务优化”、“管理优化”不同;

  3、关于酒吧推广的线下广告的建议:

  3.1不建议做,酒吧业态实在不适合,相对可以尝试的是办公区、办公楼的电梯广告,但是集中办公区很少见,没有合适客群集聚区;

  3.2户外广告,依据我们的实践和各方权威数据统计,更适合彰显身份的商品,如房、车、珠宝、家具、装修等。

  从消费心理学上讲,远距离空间拉远了心理距离,人们更关注额外收益,如是否能彰显身份。

  电梯海报等近距离广告会拉近心理距离,人们更倾向于省钱、省心、便捷的服务。

  3.3电台广告,作为传统广告形式,不可避免有许多缺陷,如人群无法定位;无法确定和跟踪谁听到了广告,听到广告做出何反应;超过83%的人开车听歌基本不听电台,在30岁以下这个比例近96%;出租车例外,接近68%偶尔会听,但是坐出租和去酒吧的人群没有任何关联。

  3.4线下广告传播的信息量有限,转化链条长,数据和效果无法统计,酒吧推广的方案优化没有依据,方案调整极不灵活,方案调整成本高。

  3.5人们开着车外出,看到酒吧的招牌会改变原有目的地直接去酒吧?不可能!等他想去酒吧的时候能记住曾经在车上看到的某个酒吧招牌?不现实!

  即使记得酒吧名字,但是吸引他到店的内容如何简洁展示,如何在车飞驰而过的1秒让其看清相关内容?很难!

  而电台广告会有更多问题,譬如声音传递信息的损失,听到名字了,他还能听清并记住地址、具体优惠、时间等等?记住了是不是几秒就忘了?出租车上的乘客都有特定目的地,等他做完事情还会记得这个酒吧名字吗?为什么要记住这个名字?

  3.6酒吧推广的户外广告一点都不便宜,往往更贵,性价比更要低得多,所以会占用大量宝贵预算,影响其他渠道和方式的酒吧推广。

  营销链条越长、越容易断,转化就越艰难!

  总结:不建议做户外广告。

网络推广方案 篇3

  一、餐饮企业网络推广战略的内容

  详细的说,即是经过对网络推广的内容有计划的进行餐饮热门论题议程设置,内容和形式使得网络推广能够敏捷影响到数以千万的庞大网络用户群,在较短的时间内笼罩最大用户,发生轰动效应。

  餐饮企业网络推广战略的运用能够使用门户网站的重要音讯进行连接、转发、引荐、参与、谈论等揭露、大规模的显性形式,也能够经过自己博客、MSN、兄弟引荐、小网站挂出连接、供应下载等隐性形式,使餐饮企业网络推广的内容变成论题的中间,然后为广告增加轰动效应。

  二、餐饮企业网络推广的优势

  (一)互动性

  餐饮企业网络推广与传统餐饮推广方法比较具有一定的优势。最杰出的特色即是互动性强。所谓窍门上的互动即是运用多媒体窍门创建具有杂乱视觉效果和交互成效的新式网络推广,网络媒体的底子含义即是在于它推翻了传统媒体传者与受众之间的严厉边界,变单向推广为自己化的双向交流,给予了传者与受众变换人物的自在。

  网络推广充沛思考受众处置信息的志愿和动机,让受众在自发的心思驱动下吸收消息,而不是像传统信息那样的强迫灌注。受众不再是被动地吸收信息,而是主动地操控和操纵信息,并参与到信息的内容和推广之中。研究标明,网站的互动性会影响受众的喜好度、心思吸引和程度,还会影响到用户对网站的信赖程度,网络推广的互动性更能加强消耗的好感度和参与度。

  (二)时效性

  餐饮企业网络推广有助于餐饮企业进行推广核算,节省餐饮推广费用。顾客便可自行查询,无需花大批的资金用于产品的介绍等打印,使餐饮企业的推广费用大大下降。网络推广还有助于节省时间,削减推广进程的进程。

  餐饮企业可直接将这些餐食、服务环境等图像供顾客查询,且电子版别的说明书等随时能够更新。餐饮企业网络推广能够为顾客供应大批的直观信息,使餐饮企业与顾客的接洽及影响得到加强。餐饮推广进程没有时间约束,能够一向进行。餐饮企业的推广信息后,电子“信息服务员”可一向进行作业。消耗者经由网上的.信息做出置办餐饮产品的决策计划。

  (三)代替挑选性

  网络推广东西的疾速打开,顾客能够使用这些东西疾速地获取有关餐饮产品或许服务的大批信息,查找具有吸引力的代替产品所消耗的时间和金钱将大大削减。也即是说,变换餐饮产品的变换本钱中钱银和时间形式的本钱大大削减,代替挑选性大大前进了。所以,餐饮企业必须在心情本钱以及变换供应商的不断定性本钱上做文章,然后前进总的变换本钱。

  打开网络推广需求正确地定位目标市场。从网络推广的市场区位来看,当前中国用户的区域分布以大城市、中等城市和沿海经济发达区域为主,并且在中国信息基础设施落后的情况下,在往后适当长的时间内,用户的区域分布格局仍以大中城市为主。所以当前大城市和沿海经济发达区域能够挑选餐饮网络战略。

  三、餐饮企业网络推广的详细运用战略

  餐饮企业网络推广能够经过门户网站的主页广告将信息推到受众面前,运用查找引擎、广告、E-mail、MSN、博客等形式将网民拉到信息面前,一起也运用企业本身的网站,打开系列运动。在目标受众集体的论坛中进行参与和评论,还能够经过在线谈天(MSN)、视频的东西进行现场网络运动。

  移动互联网营销专家邱林肯总结,即是要充沛结合网络资源,运用一切能够运用的方法和手法进行餐饮企业网络推广,使得目标受众在网络中随时能够看见信息并参与运动。一起注重网络推广与传统媒体的彼此结合。根据网络媒体推广范畴广,不受区域、时间的约束,信息推广机动,制造本钱相对较低的特色,越来越多的餐饮企业在进行构思时将传统广告与网络推广相联合,经过传统群众媒体进行信息发布,而在网络媒体上进行安排和参与。

  邱林肯工作室致力移动互联网营销,提供了大量免费公益课程,助力深圳企业把握移动互联网这波红利,打造强势企业品牌。

网络推广方案 篇4

  一、时间:

  20xx年1月1日-20xx年12月31日

  二、年度目标:

  1、完成专业营销型网站建设(改版参考“如何打造出高转化率的营销型网站”)。

  2、完成对网站诊断、优化,增强网站用户体验、方便运营推广。

  3、整合各种网络推广方法。

  结合有效的长尾关键词,利用差异化的传播途径,避免与竞争对手正面冲突。

  持续加大网络宣传的覆盖面,增强品牌的正面形象,提高企业市场业绩。

  4、控制网络推广费用,实现精准营销,增加网站非付费广告点击的比重。

  装修|软装|家居|建筑行业网络营销专业服务商

  5、完成品牌新闻报道超过25个行业网站以上的10篇,报道超过15个行业网站以上的8篇,高权重的B2B和分类信息浏览量超过3万人的1000篇,博客论坛浏览量超过1万人的.贴子500篇。

  6、实现网站访问量达到3万人,B2B、分类信息、博客、论坛、视频网站、问答百科、新闻软装浏览量10万人,品牌软文行业网站转载300余次。

  7、安装网站统计代码,对网站流量等数据进行有效的监控、分析、优化。

  实现在行业谈季网站日均访问量大于200人,行业旺季网站日均访问量大于300人,并对网络客户的转化率进行跟踪统计。

  三、年度具体工作安排表:

  网络推广将分四个阶段进行(3个月为一个阶段)

  第一阶段:1月1日-3月30日

  1、完成专业营销型网站制作(改版),整合相关内容并添加完毕。

  2、对网站全面优化,重点针对搜索引擎优化(第一阶段),实现企业主要“关键词”搜索自然排名居于前列。

  3、分析网民搜索习惯,针对付费搜索筛选适合企业不同阶段推广的关键词,并整合相关宣传推广内容。

  4、配合企业年度战略方向,选取有影响力的品牌新闻网络宣传平台,并制定品牌软文内容年度性方案。

  5、筛选出较有影响力的20个B2B、分类信息平台,并根据企业的营销区域设定推广方案。

  6、每周跟进付费广告、品牌新闻发布、 B2B、分类信息、博客论坛等方式进行推广宣传。

  7、整理收集企业潜在客户、竞争对手等信息,并制定出有针对性的营销策略。

  8、完成网站综合访问量1万人,B2B、分类信息、博客论坛、视频375篇,浏览人数1万人,品牌新闻报道60篇以上,预估最低的询盘量30人次。

  9、每周、每月总结,主要针对企业网络推广效果进行分析评估,并及时调整网络推广方案,汇总给客户。

  第二阶段:4月1日-6月30日

  1、重点针对搜索引擎进行网站优化(第二阶段),实现企业主要 “关键词”居于搜索引擎前列。

  2、按品牌新闻及B2B分类信息、博客论坛等推广方式的年度性规划,整合相关新闻及每周发布推广信息,成各网络媒体的发布、更新等工作。

  3、针对公司五一”促销活动,制作网络宣传专题,加大网络宣传力度。

  4、结合网站统计调整、优化付费广告。

  5、整理收集潜在客户信息、分析竞争对手信息,并制定出有针对性的营销策略。

  6、完成网站综合访问量3万人,B2B、分类信息、博客论坛、视频375篇,浏览人数2万人,品牌新闻报道80篇以上,预估最低的询盘递增量60人次。

  7、 周结、月结、半年总结,主要针对企业网络推广效果进行分析评估,并及时调整网络推广方案,汇总给客户。

  第三阶段:7月1日-9月30日

  1、按品牌新闻及B2B分类信息、博客论坛等推广方式的年度性规划,整合相关新闻及每周发布推广信息,成各网络媒体的发布、更新等工作。

  2、结合网站统计调整、优化付费广告宣传。

  3、整理收集潜在客户信息、分析竞争对手信息,并制定出有针对性的营销策略。

  4、完成网站综合访问量5万人,B2B、分类信息、博客论坛、视频375篇,浏览人数3万人,品牌新闻报道100篇以上,预估最低的询盘递增量90人次。

  5、周结、月结,主要针对企业网络推广效果进行分析评估,并及时调整网络推广方案,汇总给客户。

  第四阶段:10月1日-12月31日

  1、按品牌新闻及B2B分类信息、博客论坛等推广方式的年度性规划,整合相关新闻及每周发布推广信息,完成各网络媒体的发布、更新等工作。

  2、结合网站统计调整、优化付费广告宣传。

  3、整理收集潜在客户信息、分析竞争对手信息,并制定出有针对性的营销策略。

  4、完成网站综合访问量8万人,B2B、分类信息、博客论坛、视频375篇,浏览人数4万人,品牌新闻报道120篇以上,预估最低的询盘递增量120人次。

  5、周结、月结、年结网站数据,并针对下一年度制定网络推广计划。

网络推广方案 篇5

  改革开放二十多年来,我国的住房改革也不断深入,房地产市场逐步发展壮大,房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段,也越来越受到开发商们的重视。本文针对目前房地产行业的现状,将房地产行业较为流行的营销思路按照营销学中的产品(Product)﹑价格(Price)﹑渠道(Place)、促销(Promotion)四个基本要素组合做出相关的分析。

  一﹑我国房地产业目前的基本情况

  中国的房地产业是随着改革开放的浪潮逐步发展壮大起来的,虽然只有短短一、二十年的时间,但其势头却十分迅猛,逐渐发展成为国民经济的支柱产业和先导产业。目前,随着我国住房改革的深入,商品住宅开发投资迅速增加,个人购房在房地产交易中已占有相当大的比例。据国家统计局统计快报显示,20xx年1~11月,全国房地产开发完成投资4857亿元,比上年同期增长29.7%(东部﹑中部﹑西部地区的增幅分别为27%﹑34.1%﹑42%),高于同期固定资产投资增幅13.4个百分点,占固定资产投资的23%,其中,商品住宅开发完成投资3400亿元,增长30.5%,占全部投资比重的70%。

  商品住宅施工面积为5.1亿平方米,增长24.4%,其中,新开工面积2.3亿平方米,增长30.4%;竣工面积1.06亿平方米,增长17.2%;销售面积1.04亿平方米,增长20.8%,个人购房比重达到93.9%,广西﹑重庆﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅销售面积增幅超过40%,辽宁﹑上海﹑浙江﹑山东﹑海南﹑黑龙江等省市销售面积大于同期竣工面积。商品房价格增长6.1%,其中商品住宅价格增长6.6%。统计数据显示,我国的房地产业在经过十多年的发展之后,已经渐渐趋于成熟并显现出良好的发展势头和广阔的市场空间。

  二﹑房地产营销的内涵及其意义

  所谓房地产营销是房地产开发企业以企业经营方针﹑目标为指导,通过对企业内﹑外部经营环境﹑资源的分析,找出机会点,选择营销渠道和促销手段,经过创意将物业与服务推向目标市场,以达到占有市场﹑促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。从某种意义上讲,房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程,由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。

  目前,从我国的经济体制看,市场经济体制尚不完善,企业的经营管理水平相对低下,市场对社会资源的配置作用还不够大,在优化产业结构﹑合理组织社会生产等方面,政府仍然起着较大的作用。政府对经济干预的目的,是为了提高投资效益,降低投资风险,减少资源浪费,从而实现经济和社会发展的目标,这个目标的实现就需借助市场营销的功能作用。同时,虽然目前房地产行业发展势头迅猛,但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度,显得相对滞后。在房地产营销方面,这个问题同样存在。

  在现代市场经济条件下,房地产企业之所以能够在竞争中取胜,就是因为其为市场提供顾客所需要的产品,也就是说,开发商必须了解市场,按照市场需求开发建设住宅产品,通过交换实现产品的价值,最终获取利润或占领市场,促进企业的不断发展,但目前许多开发商都还缺乏以顾客为导向﹑以交换为中心的理念,推向市场的住宅产品都没有到达消费者手中,或者说没有转化为真正意义上的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和住宅产品开发建设的中间环节,是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会,从而实现企业自我发展的有效手段,从某种意义上说,房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键。

  三﹑房地产营销策略

  由于房地产具有投资价值大﹑不可移动性及区位性等特点,其销售难度比一般商品要大得多。为了成功而有效地把房地产产品销售出去,必须根据营销目标及营销市场的特点,采取一系列营销策略。由于目前房地产行业的迅猛发展,一些新的营销理念和思路层出不穷。比较有代表性的是1990年由美国的劳特朋教授提出的4C(即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION)理论在房地产营销中的应用。

  它有悖于营销学中传统的4P策略,将消费者置于房地产营销的核心地位,无论是产品﹑价格﹑销售渠道还是促销,都以消费者的需求﹑意愿为首要因素和根本出发点。许多房地产营销人员都将其看作是房地产营销的战略转移,但笔者认为,4C理论的理论根源与4P理论同出一宗,与其说是战略转移,还不如说是4P理论在实际操作中的发展与改良。因此,本文仍将按照营销学中传统的4P理论对房地产营销策略进行分析。

  目前我国的房地产市场从总体趋势上看,已经进入以需求为导向的发展阶段,房价逐步向成本价和微利价靠近,市场化程度逐步加深。在市场营销方面,无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟,一个概念﹑一个点子已经难以打动人心。消费者开始注意产品的本身。目前购房者的经验越来越多,日趋理性;违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。因此,房地产营销的产品策略﹑价格策略﹑营销渠道策略和促销策略都必须根据目前的市场情况进行合理的创新。

  (一)房地产营销产品策略(Product)

  房地产营销产品策略是房地产营销首要因素,房地产企业必须营销市场所需要的产品,才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。按营销学中产品的概念及内容,房地产产品可以分为三个层次:

  1﹑核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务,对购房者来说,他们需要的是家庭感和安全感﹑成就感。

  2﹑有形产品。指构成房地产产品的品牌﹑特点﹑式样﹑质量等。

  3﹑延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务,如物业管理﹑保证公共设施的提供等。

  目前的市场情况表明,消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念﹑一个点子,而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感﹑安全感是所有房地产开发商都能满足的,所以在核心产品上,各房地产商都处于同一起跑线;真正能够吸引消费者,即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下,房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。

  首先是房地产品牌营销。

  目前的房地产产品营销已经由对单一的楼盘进行营销发展到对整个房地产企业的品牌营销的高度上。因为大家都已知道,在日益激烈的市场竞争中,品牌才是赢取持久竞争优势最强大、最持久的利器。在香港房地产市场上,长江实业﹑新世界集团﹑新鸿基集团等著名企业开发的房地产比其他企业所开发的.同等条件的房地产要多3.5%的销售额这就是品牌的威力。在同样的市场竞争环境下,“品牌”为什么就会比“产品”厉害?因为“品牌”是有独特形象的、是有个性的、是特别适合某一部分的、是能带给人丰富而美好联想的、是具有特定利益保障的、是亲切有人性的。而“产品”通常就只能以一系列物理语言来描述,因而显得冷冰冰没有感情没有人性。人天生就是感情动物,除物质满足外,更需要丰富多彩的精神享受,而“品牌”有精神,“产品”则没有。

  产品是品牌的基础,但产品不能自动升华为品牌。只有当人们将产品内在的品质特性及研发者、设计者、生产者对产品所倾注的感情充分发掘、提炼出来并有意识地赋予产品以人格化个性并外化为视听觉形象时,“产品”才真正升华为“品牌”。因此形象设计是塑造品牌的首要工作,只有鲜明的个性形象才能体现相应的身份地位,才能激起目标消费者的美好联想和购买冲动,才能让消费者不断重复消费。

  随着市场经济发育日渐成熟,商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素,房地产作为一种特殊商品也不例外。要在消费者心中树立起自己的品牌,房地产企业只有在房地产产品质量﹑服务﹑功能等诸多方面下工夫,对产品进行全方位的品质提升,才能真正在消费者心目中树立一个良好的品牌,从而建立起消费者的品牌忠诚度,为后续产品的开发销售提供条件。

  其次是房地产产品的特色营销

  消现代社会崇尚个性发展,消费者特别是新时代成长起来的年轻一代,往往把个性能否得以发挥和张扬,作为衡量和选择商品的一个重要标准。买房可谓一个家庭的长远之计,一百个家庭有一百个选房原则。开发商只有采取人无我有,人有我优,人优我奇的个性设计,才能赢得尽可能多的消费者。

  目前已有一些精明的开发商发现了特色营销的重要性,把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的营销思想作为经营理念,不仅在小区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同,突出居住者个性,而且在广告宣传、渠道选择、价格确定、促销方式等方面也独具风格,因而成为市场亮点。以最近大连市房交会上几个销售火爆楼盘为例,作为经济适用房的“锦华南园”“锦华北园”等推出的小户型住房功能齐全,深受年轻人青睐,另外如绿化率达90%的“青云翠居”,大打“绿色”王牌,“软件知音园”的IT特色﹑“兰亭山水”的文化色彩﹑“丰源海景山庄”的海景特色,以及“星海人家”的明星效应等,在开发商的精心营造下都成为极具个性的特色化楼盘。

  再次是消费者居住环境的打造。

  随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起,消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜,而更加关注拟购房屋的环境设计。他们不仅希望小区内绿草如茵,花团锦簇,有充足的阳光和清新的空气,而且要求住宅小区远离工厂,附近没有污染源。这就要求小区开发应以环境保护为营销理念,改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式,充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等,为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。现在有不少开发商提出的“搞房地产要先搞环境”“卖房子也是卖环境”,不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。如1997年初上海的“绿荫苑”,它独辟蹊径,提出“新加坡风”的崭新概念,摒弃了当时众多开发商追求的高容积率,在小区的规划设计中着力营造其高达40%的绿化率。随后出现的“国贸花园”,也以“依绿而居”的营销理念热销楼市。后来的“上海春城”以3500平方米的“蔚蓝色湖泊”,“中远两湾城”和“盛大花园”以上万平方米的人工湖泊景观为市场诉求点,这些楼盘均获得了较好的销售业绩。当然,开发商同时要要避免借环保搞促销,过分炒作概念,有两棵树,一块草坪就冠之以“环保小区”、“生态家园”,任意夸大物业卖点,不仅完全偏离了环保营销的轨道,还会引发不少营销后遗症,成为行业公害。

  目前,尽管不少楼盘从提高居住小区的环境质量出发,在追求高绿化率的同时,有意无意地引入了绿色营销理念,但其最多也只能称其为“绿化营销”。它与绿色营销的区别在于,绿化营销主题单一,主要通过追求高绿化率来体现,且绿化的实现形式也比较简单,一般以宅前绿化为主;绿色营销的内涵是丰富的,它不仅包括了外部空间(绿地、广场、林荫、道路、建筑小品等)营造,也包括了住宅单元内中空间(朝向、层次、通风、采光、干湿等)的营造。因此,绿化营销与绿色营销所要求的多元化内外空间的营造,尤其是人和自然、人与宇宙的能量交换,相去甚远。另外,单一的绿化营销量为竞争对手模仿,不利于市场多维度竞争格局的形成,同时也不能满足消费者日益提高的对居住质量多方位要求。所以,单一的绿化营销还必须与区位营销、房型营销、物管营销进行融合才能实现真正意义上的环保营销。

  再次是房地产产品文化营销。

  当代社会文化对经济的影响力越来越大,建筑亦不例外。项目选址对历史文脉的承继、挖掘与发扬,对社区人群生态的保留与重构,往往给楼盘带来意想不到的效果。没有文化的物业不过是钢筋加水泥的壳子,现代生活给人的外在压力越来越大,人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”,他们更渴望居家之中的文化内涵。开发商如果发现了这一点,并加以演绎,就能出奇制胜。因此,开发商要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵,通过富有特色的主题创意,提升住宅小区的文化价值,给人展现一种高品位的美好生活蓝图,例如位于上海河南路、复兴路上的太阳城市花园中,开发商专门修建了特色雕塑广场——神牛广场,并在小区安放了汉白玉雕塑10座,其中包括罗马神话人物阿波罗、花神、丰收神、谷神等,每一个雕塑都给人们一个美丽的传说。在这里,人们可以领略到难得的神话情调。

  另外,随着现代交通、电信的迅猛发展,人与人之间的距离越来越近,但心与心之间的距离越来越远,地球变成一个村庄,人心却越来越封闭。 广州98十大明星楼盘之一的翠湖山庄的开发商就注意到这一问题,他们把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念,采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流,他们在这一问题上的努力可以从一幅候车亭广告看出:“下雨了,让隔壁的林太太帮忙收衣服”,这一主题相当朴实,却又那么珍贵,让我们久久回味。另外,为了给孩子创造一个良好的成长环境,购房者对居住小区文化设施的要求越来越高,不仅关心周围文教单位的配置、距离,而且愈来愈重视小区文化设施的数量、品味,以及小区内大部分住户的文化层次。现在不少开发商煞费苦心,不仅在建筑风格上尽量体现文化内涵,而且注意通过高品味会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心来营造小区的文化气息,这不能不说是在文化营销方面作出的有益探索和成功尝试。

  (二)房地产营销价格策略 (Price)

  房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销,都是商品经济活动,必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法,灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。

  1、房地产定价方法

  一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测,楼宇的定价要能被市场接受,需要一定的超前意识和科学预测,可以说定价部分是艺术,部分是科学。影响价格的因素有很多,主要包括:成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限,上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值,因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后,运行中可以做适当的调整,但不能做大幅度的或否定性的调整,否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲,主要有几个方法:

  (1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较, 对形成的差异作适当调整或修正,以求取勘估房地产的公平市场价。

  (2) 成本法。 以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。

  (3) 收益法。 将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产的价格。

  (4) 剩余法。 将估价房地产的预期开发后的价值,扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润,根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格

  当然,无论哪种定价方法,均应随行就市,最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后,具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时,入市会比较轻松,容易进入,能较快地启动市场;而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等,可用高价吸引高消费者入市,但不是盲目漫天要价,要物有所值。

  2、定价比例

  一般来说,先设定一个标准层,高层一般定在1/2高度,多层一般3-4层(9层以下)为最好。然后确定一个楼层系数,标准层以上一般每层加价比例为0.8%,标准层以下每层下调0.5%。在高层建筑中,7层以下因其视野受限,一般应为低价区,顶层与低层的价格一般相差约30%。

  用户选择购房不仅受楼层的影响,房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一,即朝向系数。一般来说,江景、街景等给人以视觉上的享受,朝向系数大,为8-10%左右,而临马路边因其噪音大,尘埃多,朝向系数亦低,为3-5%之间,楼盘的南、北两个方位,如无景观差别,一般南面售价高于北面。有的楼盘,因其朝向系数不合理,好的楼层和好的朝向全部卖光,剩下的全部都是不好卖的,使楼盘出现滞销状态。

  商铺的定价,由于一般顾客购物习惯在首层,因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。

  3、价格调整策略。

  房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。

  直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降,它给客户的信息是最直观明了的。直接的价格调整主要有两种形式:(1)基价调整。基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。因为基价是制定所有单元的计算基础,所以,基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整,每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的,是产品对市场总体趋势的统一应对;(2)差价系数的调整。每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数,每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。但每套单元因为产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和我们原先的估计是一致的。差价系数的调整就要求我们根据实际销售的具体情况,对原先所设定差价体系进行修正,将好卖单元的差价系数再调高一点,不好卖单元的差价系数再调低一点,以均匀各种类型单元的销售比例,反映出市场对不同产品需求的强弱。差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一。有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次,以适应销售情况的不断变化。

  优惠折扣是指在限定的时间范围内,配合整体促销活动计划,通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛,进行销售调剂,但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样,有多种多样的形式,譬如一个星期内的现实折扣;买房送空调、送冰箱,或者送书房、送储藏室,购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好,首先要让客户确实感受到是在让利,而不是一种花哨的促销噱头。同时,优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要,是他们所能希望的方式,只有这样才便于促进销售。再者,不要与其他竞争者的优惠折扣相类似,优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。

  (三)房地产营销渠道策略 (Place)

  目前我国房地产行业中,房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。

  企业直接推销,是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为,也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用(相当于售价的1.5%~3.0%),但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段,房地产市场的运行机制尚不健全,必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道,在房地产市场发展的将来,它依然会占据重要位置。

  委托代理推销,是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商,是指接受房地产开发企业的委托,寻找消费者,介绍房地产,提供咨询,促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商,前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构,后者是指中介代理的个人,即经纪人。

  网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物,目前它也运用到了房地产市场营销上,目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站,如搜房网﹑中房网等,它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道;同时,许多房地产商也利用internet网络资源,进行网络营销。20xx年9月,上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书,标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站,为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流,可以打破地域限制,进行远程信息传播,面广量大,其营销内容详实生动、图文并茂,可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构,同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟,为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展,网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。

  房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式,进入一个以超市为显着特征的商品零售时期。有专家认为,房地产超市是我国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破,为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。

  (四)房地产营销促销策略 (Promotion)

  房地产促销策略,是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能,激发其消费欲望,促进其购买行为,以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。

  1﹑广告

  广告是向人们介绍商品信息,输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。

  房地产广告的诉求重点有:地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。

  房地产广告可供选择的形式有以下几种类型:(1)印刷广告。利用印刷品进行房地产广告宣传相当普遍,这也是房地产产品进行营销的主要手段之一。报刊﹑杂志﹑有关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等,都是房地产广告的有效载体;(2)视听广告。利用电视﹑电影﹑霓虹灯﹑广告牌以及电台﹑广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告;(4)现场广告。在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告,用以介绍开发项目情况;(5)信函广告。包括商品房目录和说明书等。

  根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用,开发商应当选择适当的广告类型和广告策略,从而达到最大的宣传效果。

  2、营业推广

  营业推广是为了在一个较大的目标市场上,刺激需求,扩大销售,而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。

  开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动,向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费,在增加消费者房地产知识的同时,也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等,这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度,从而使企业的销售业绩不断上升。目前在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台,据统计,每次房交会上,各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。

  3、人员促销

  房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息,向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况,促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于:目标客户明确,促销力量集中,成交率高;与客户面谈,有利于联络与密切同客户的感情,有利于信息反馈,有利于了解同行业的开发建设和营销动向。

  当然,人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备以下条件和素质:具有丰富的房地产知识和合理的知识结构;及时掌握正确的房地产市场信息;具有良好的经营理念和业务素质。

  促销人员在日常工作中,要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档,以便随时跟踪。

  4、公共关系

  房地产公共关系促销活动包括:争取对房地产开发商有利的宣传报道,协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系,建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容主要可以包括:

  制造噱头和危机公关

  人为制造新闻点,引得媒体争相报道,享受无偿广告。这其中也包括危机公关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题,如处理得当,或许可在众多消费者与媒体的关注下,以坦诚的态度重树项目良好形象,化不利为有利。

  建立与各方面的良好关系

  开发商应当重视消费者导向,强调通过企业与消费者的双向沟通,建立长久的稳定的对应关系,在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是最难以替代的,这与消费者的认可程度紧密相关。因此,开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略,充分研究消费者需求,努力加强与消费者的沟通,注意关系营造。同时,开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作,更要注意开发商之间的合作,特别是后者的合作尤为重要。

  四﹑结束语

  综上所述,房地产营销策略大致可以分为以上几个方面内容。房地产营销对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用,由于目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段,房地产营销俨然成为房地产开发的一个重要组成部分,它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。

网络推广方案 篇6

  一、适用范围:电子商务部运营主管及网络推广人员

  二、薪资构成:运营主管薪资构成=底薪+提成 网络推广人员薪资构成=底薪+提成

  三、说明:

  总销售额=当月服装部门实际到账所有销售总额—运费

  四、岗位提成方案如下:

  初级客服不计算提成,统一以底薪+奖金的方式计算薪资。

  转正条件:三个月内销售业绩合计超过10万,予以转正。

  奖金核算方式:初级客服奖金为 销售额的0.5% ,晋升为正式客服后按照本制度执行。

  后勤人员奖金方案(行政部、财务部、物流部、采购部、售后客服)

  团队奖励

  公司为鼓励电子商务部门提升业绩,奖励先进,特设置团队奖励如下:

  一、业绩突破奖

  当月超额完成设定目标,超过设定目标20%以上,一次性奖励电子商务部门1000元;

  当月超额完成设定目标,超过设定目标50%以上,一次性奖励电子商务部门20xx元;

  当月超额完成设定目标,超过设定目标100%以上,一次性奖励电子商务部门5000元。

  二、优秀个人奖

  季度销售冠军 奖励个人500元

  季度销售冠军指以季度为单位,当季度的.销售业绩第一名的个人,得此奖励。

  最佳推广奖 奖励个人500元

  网络推广取得实际效果,对网站、店铺的销售有极大的推动作用,效果显著者,可获得此奖励。

  突出贡献奖 奖励个人1000元

  对电子商务部门的业绩提升做出突出贡献,并取得显著效果者,可获得此奖励。

  此提成方案由于是新店,属于创业阶段提成点会设高,因为比较难达到业绩预期属于激励制到一定规模的时候,提成方案需重新定。

网络推广方案 篇7

  改革开放二十多年来,我国的住房改革也不断深入,房地产市场逐步发展壮大,房地产行业的竞争也日趋激烈。

  房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段,也越来越受到开发商们的重视。

  本文针对目前房地产行业的现状,将房地产行业较为流行的营销思路按照营销学中的产品(Product)﹑价格(Price)﹑渠道(Place)、促销(Promotion)四个基本要素组合做出相关的分析。

  一﹑我国房地产业目前的基本情况

  中国的房地产业是随着改革开放的浪潮逐步发展壮大起来的,虽然只有短短一、二十年的时间,但其势头却十分迅猛,逐渐发展成为国民经济的支柱产业和先导产业。

  目前,随着我国住房改革的深入,商品住宅开发投资迅速增加,个人购房在房地产交易中已占有相当大的比例。

  据国家统计局统计快报显示,20xx年1~11月,全国房地产开发完成投资4857亿元,比上年同期增长29.7%(东部﹑中部﹑西部地区的增幅分别为27%﹑34.1%﹑42%),高于同期固定资产投资增幅13.4个百分点,占固定资产投资的23%,其中,商品住宅开发完成投资3400亿元,增长30.5%,占全部投资比重的70%。

  商品住宅施工面积为5.1亿平方米,增长24.4%,其中,新开工面积2.3亿平方米,增长30.4%;竣工面积1.06亿平方米,增长17.2%;销售面积1.04亿平方米,增长20.8%,个人购房比重达到93.9%,广西﹑重庆﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅销售面积增幅超过40%,辽宁﹑上海﹑浙江﹑山东﹑海南﹑黑龙江等省市销售面积大于同期竣工面积。

  商品房价格增长6.1%,其中商品住宅价格增长6.6%。

  统计数据显示,我国的房地产业在经过十多年的发展之后,已经渐渐趋于成熟并显现出良好的发展势头和广阔的市场空间。

  二﹑房地产营销的内涵及其意义

  所谓房地产营销是房地产开发企业以企业经营方针﹑目标为指导,通过对企业内﹑外部经营环境﹑资源的分析,找出机会点,选择营销渠道和促销手段,经过创意将物业与服务推向目标市场,以达到占有市场﹑促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。

  从某种意义上讲,房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。

  它蕴含在企业生产开发经营的全过程,由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。

  目前,从我国的经济体制看,市场经济体制尚不完善,企业的经营管理水平相对低下,市场对社会资源的配置作用还不够大,在优化产业结构﹑合理组织社会生产等方面,政府仍然起着较大的作用。

  政府对经济干预的目的,是为了提高投资效益,降低投资风险,减少资源浪费,从而实现经济和社会发展的目标,这个目标的实现就需借助市场营销的功能作用。

  同时,虽然目前房地产行业发展势头迅猛,但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度,显得相对滞后。

  在房地产营销方面,这个问题同样存在。

  在现代市场经济条件下,房地产企业之所以能够在竞争中取胜,就是因为其为市场提供顾客所需要的产品,也就是说,开发商必须了解市场,按照市场需求开发建设住宅产品,通过交换实现产品的价值,最终获取利润或占领市场,促进企业的不断发展,但目前许多开发商都还缺乏以顾客为导向﹑以交换为中心的理念,推向市场的住宅产品都没有到达消费者手中,或者说没有转化为真正意义上的产品或商品。

  市场营销就是连接市场需要和住宅产品开发建设的中间环节,是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会,从而实现企业自我发展的有效手段,从某种意义上说,房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键。

  三﹑房地产营销策略

  由于房地产具有投资价值大﹑不可移动性及区位性等特点,其销售难度比一般商品要大得多。

  为了成功而有效地把房地产产品销售出去,必须根据营销目标及营销市场的特点,采取一系列营销策略。

  由于目前房地产行业的迅猛发展,一些新的营销理念和思路层出不穷。

  比较有代表性的是1990年由美国的劳特朋教授提出的4C(即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION)理论在房地产营销中的应用。

  它有悖于营销学中传统的4P策略,将消费者置于房地产营销的核心地位,无论是产品﹑价格﹑销售渠道还是促销,都以消费者的需求﹑意愿为首要因素和根本出发点。

  许多房地产营销人员都将其看作是房地产营销的战略转移,但笔者认为,4C理论的理论根源与4P理论同出一宗,与其说是战略转移,还不如说是4P理论在实际操作中的发展与改良。

  因此,本文仍将按照营销学中传统的4P理论对房地产营销策略进行分析。

  目前我国的房地产市场从总体趋势上看,已经进入以需求为导向的发展阶段,房价逐步向成本价和微利价靠近,市场化程度逐步加深。

  在市场营销方面,无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟,一个概念﹑一个点子已经难以打动人心。

  消费者开始注意产品的本身。

  目前购房者的经验越来越多,日趋理性;违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。

  因此,房地产营销的产品策略﹑价格策略﹑营销渠道策略和促销策略都必须根据目前的市场情况进行合理的创新。

  (一)房地产营销产品策略(Product)

  房地产营销产品策略是房地产营销首要因素,房地产企业必须营销市场所需要的产品,才能生存。

  房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。

  按营销学中产品的概念及内容,房地产产品可以分为三个层次:

  1﹑核心产品。

  它是购买者实际上要购买的主要服务,对购房者来说,他们需要的是家庭感和安全感﹑成就感。

  2﹑有形产品。

  指构成房地产产品的品牌﹑特点﹑式样﹑质量等。

  3﹑延伸产品。

  它是附加在有形产品上的各种各样的服务,如物业管理﹑保证公共设施的提供等。

  目前的市场情况表明,消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念﹑一个点子,而真正需要的是产品本身。

  因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。

  由于购房者的家庭感﹑安全感是所有房地产开发商都能满足的,所以在核心产品上,各房地产商都处于同一起跑线;真正能够吸引消费者,即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。

  在目前的市场情况下,房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。

  首先是房地产品牌营销。

  目前的房地产产品营销已经由对单一的楼盘进行营销发展到对整个房地产企业的品牌营销的高度上。

  因为大家都已知道,在日益激烈的市场竞争中,品牌才是赢取持久竞争优势最强大、最持久的利器。

  在香港房地产市场上,长江实业﹑新世界集团﹑新鸿基集团等著名企业开发的房地产比其他企业所开发的同等条件的房地产要多3.5%的销售额这就是品牌的威力。

  在同样的市场竞争环境下,“品牌”为什么就会比“产品”厉害?因为“品牌”是有独特形象的、是有个性的、是特别适合某一部分的、是能带给人丰富而美好联想的、是具有特定利益保障的、是亲切有人性的。

  而“产品”通常就只能以一系列物理语言来描述,因而显得冷冰冰没有感情没有人性。

  人天生就是感情动物,除物质满足外,更需要丰富多彩的精神享受,而“品牌”有精神,“产品”则没有。

  产品是品牌的基础,但产品不能自动升华为品牌。

  只有当人们将产品内在的品质特性及研发者、设计者、生产者对产品所倾注的感情充分发掘、提炼出来并有意识地赋予产品以人格化个性并外化为视听觉形象时,“产品”才真正升华为“品牌”。

  因此形象设计是塑造品牌的首要工作,只有鲜明的个性形象才能体现相应的身份地位,才能激起目标消费者的美好联想和购买冲动,才能让消费者不断重复消费。

  随着市场经济发育日渐成熟,商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素,房地产作为一种特殊商品也不例外。

  要在消费者心中树立起自己的品牌,房地产企业只有在房地产产品质量﹑服务﹑功能等诸多方面下工夫,对产品进行全方位的品质提升,才能真正在消费者心目中树立一个良好的品牌,从而建立起消费者的品牌忠诚度,为后续产品的开发销售提供条件。

  其次是房地产产品的特色营销

  消现代社会崇尚个性发展,消费者特别是新时代成长起来的年轻一代,往往把个性能否得以发挥和张扬,作为衡量和选择商品的一个重要标准。

  买房可谓一个家庭的长远之计,一百个家庭有一百个选房原则。

  开发商只有采取人无我有,人有我优,人优我奇的个性设计,才能赢得尽可能多的消费者。

  目前已有一些精明的开发商发现了特色营销的重要性,把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的营销思想作为经营理念,不仅在小区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同,突出居住者个性,而且在广告宣传、渠道选择、价格确定、促销方式等方面也独具风格,因而成为市场亮点。

  以最近大连市房交会上几个销售火爆楼盘为例,作为经济适用房的“锦华南园”“锦华北园”等推出的小户型住房功能齐全,深受年轻人青睐,另外如绿化率达90%的“青云翠居”,大打“绿色”王牌,“软件知音园”的IT特色﹑“兰亭山水”的文化色彩﹑“丰源海景山庄”的海景特色,以及“星海人家”的明星效应等,在开发商的精心营造下都成为极具个性的特色化楼盘。

  再次是消费者居住环境的打造。

  随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起,消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。

  购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜,而更加关注拟购房屋的环境设计。

  他们不仅希望小区内绿草如茵,花团锦簇,有充足的阳光和清新的空气,而且要求住宅小区远离工厂,附近没有污染源。

  这就要求小区开发应以环境保护为营销理念,改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式,充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等,为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。

  现在有不少开发商提出的“搞房地产要先搞环境”“卖房子也是卖环境”,不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。

  如1997年初上海的“绿荫苑”,它独辟蹊径,提出“新加坡风”的崭新概念,摒弃了当时众多开发商追求的高容积率,在小区的规划设计中着力营造其高达40%的绿化率。

  随后出现的“国贸花园”,也以“依绿而居”的营销理念热销楼市。

  后来的“上海春城”以3500平方米的“蔚蓝色湖泊”,“中远两湾城”和“盛大花园”以上万平方米的人工湖泊景观为市场诉求点,这些楼盘均获得了较好的销售业绩。

  当然,开发商同时要要避免借环保搞促销,过分炒作概念,有两棵树,一块草坪就冠之以“环保小区”、“生态家园”,任意夸大物业卖点,不仅完全偏离了环保营销的轨道,还会引发不少营销后遗症,成为行业公害。

  目前,尽管不少楼盘从提高居住小区的环境质量出发,在追求高绿化率的同时,有意无意地引入了绿色营销理念,但其最多也只能称其为“绿化营销”。

  它与绿色营销的区别在于,绿化营销主题单一,主要通过追求高绿化率来体现,且绿化的实现形式也比较简单,一般以宅前绿化为主;绿色营销的内涵是丰富的,它不仅包括了外部空间(绿地、广场、林荫、道路、建筑小品等)营造,也包括了住宅单元内中空间(朝向、层次、通风、采光、干湿等)的营造。

  因此,绿化营销与绿色营销所要求的多元化内外空间的营造,尤其是人和自然、人与宇宙的能量交换,相去甚远。

  另外,单一的绿化营销量为竞争对手模仿,不利于市场多维度竞争格局的形成,同时也不能满足消费者日益提高的对居住质量多方位要求。

  所以,单一的绿化营销还必须与区位营销、房型营销、物管营销进行融合才能实现真正意义上的环保营销。

  再次是房地产产品文化营销。

  当代社会文化对经济的影响力越来越大,建筑亦不例外。

  项目选址对历史文脉的承继、挖掘与发扬,对社区人群生态的保留与重构,往往给楼盘带来意想不到的效果。

  没有文化的物业不过是钢筋加水泥的壳子,现代生活给人的外在压力越来越大,人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”,他们更渴望居家之中的文化内涵。

  开发商如果发现了这一点,并加以演绎,就能出奇制胜。

  因此,开发商要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵,通过富有特色的主题创意,提升住宅小区的文化价值,给人展现一种高品位的美好生活蓝图,例如位于上海河南路、复兴路上的太阳城市花园中,开发商专门修建了特色雕塑广场——神牛广场,并在小区安放了汉白玉雕塑10座,其中包括罗马神话人物阿波罗、花神、丰收神、谷神等,每一个雕塑都给人们一个美丽的传说。

  在这里,人们可以领略到难得的神话情调。

  另外,随着现代交通、电信的迅猛发展,人与人之间的距离越来越近,但心与心之间的距离越来越远,地球变成一个村庄,人心却越来越封闭。

  广州98十大明星楼盘之一的翠湖山庄的开发商就注意到这一问题,他们把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念,采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流,他们在这一问题上的努力可以从一幅候车亭广告看出:“下雨了,让隔壁的林太太帮忙收衣服”,这一主题相当朴实,却又那么珍贵,让我们久久回味。

  另外,为了给孩子创造一个良好的成长环境,购房者对居住小区文化设施的要求越来越高,不仅关心周围文教单位的配置、距离,而且愈来愈重视小区文化设施的数量、品味,以及小区内大部分住户的文化层次。

  现在不少开发商煞费苦心,不仅在建筑风格上尽量体现文化内涵,而且注意通过高品味会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心来营造小区的文化气息,这不能不说是在文化营销方面作出的有益探索和成功尝试。

  (二)房地产营销价格策略 (Price)

  房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销,都是商品经济活动,必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。

  掌握房地产产品的定价方法,灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。

  在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。

  1、房地产定价方法

  一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。

  而消费市场变化莫测,楼宇的定价要能被市场接受,需要一定的超前意识和科学预测,可以说定价部分是艺术,部分是科学。

  影响价格的因素有很多,主要包括:成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。

  产品的可变成本是定价的下限,上限是顾客所愿意支付的价格。

  市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值,因此不应把价格和价值混为一谈。

  定价之后,运行中可以做适当的调整,但不能做大幅度的或否定性的调整,否则会带来非常恶劣的影响。

  从定价来讲,主要有几个方法:

  (1) 市场比较法。

  将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较, 对形成的差异作适当调整或修正,以求取勘估房地产的公平市场价。

  (2) 成本法。

  以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。

  (3) 收益法。

  将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产的价格。

  (4) 剩余法。

  将估价房地产的预期开发后的价值,扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润,根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格

  当然,无论哪种定价方法,均应随行就市,最大限度地获取市场份额。

  在弄清方法之后,具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。

  开发商采用低价战略时,入市会比较轻松,容易进入,能较快地启动市场;而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等,可用高价吸引高消费者入市,但不是盲目漫天要价,要物有所值。

  2、定价比例

  一般来说,先设定一个标准层,高层一般定在1/2高度,多层一般3-4层(9层以下)为最好。

  然后确定一个楼层系数,标准层以上一般每层加价比例为0.8%,标准层以下每层下调0.5%。

  在高层建筑中,7层以下因其视野受限,一般应为低价区,顶层与低层的价格一般相差约30%。

  用户选择购房不仅受楼层的影响,房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一,即朝向系数。

  一般来说,江景、街景等给人以视觉上的享受,朝向系数大,为8-10%左右,而临马路边因其噪音大,尘埃多,朝向系数亦低,为3-5%之间,楼盘的南、北两个方位,如无景观差别,一般南面售价高于北面。

  有的楼盘,因其朝向系数不合理,好的楼层和好的朝向全部卖光,剩下的全部都是不好卖的',使楼盘出现滞销状态。

  商铺的定价,由于一般顾客购物习惯在首层,因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。

  车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。

  3、价格调整策略。

  房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。

  直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降,它给客户的信息是最直观明了的。

  直接的价格调整主要有两种形式:(1)基价调整。

  基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。

  因为基价是制定所有单元的计算基础,所以,基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。

  这样的调整,每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的,是产品对市场总体趋势的统一应对;(2)差价系数的调整。

  每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数,每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。

  但每套单元因为产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和我们原先的估计是一致的。

  差价系数的调整就要求我们根据实际销售的具体情况,对原先所设定差价体系进行修正,将好卖单元的差价系数再调高一点,不好卖单元的差价系数再调低一点,以均匀各种类型单元的销售比例,反映出市场对不同产品需求的强弱。

  差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一。

  有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次,以适应销售情况的不断变化。

  优惠折扣是指在限定的时间范围内,配合整体促销活动计划,通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。

  优惠折扣通常会活跃销售气氛,进行销售调剂,但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。

  优惠折扣和付款方式一样,有多种多样的形式,譬如一个星期内的现实折扣;买房送空调、送冰箱,或者送书房、送储藏室,购房抽奖活动等等。

  优惠折扣要做得好,首先要让客户确实感受到是在让利,而不是一种花哨的促销噱头。

  同时,优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要,是他们所能希望的方式,只有这样才便于促进销售。

  再者,不要与其他竞争者的优惠折扣相类似,优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。

  (三)房地产营销渠道策略 (Place)

  目前我国房地产行业中,房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。

  企业直接推销,是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为,也称为直销或自销。

  直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用(相当于售价的1.5%~3.0%),但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。

  由于我国房地产市场正处于起步阶段,房地产市场的运行机制尚不健全,必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。

  所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道,在房地产市场发展的将来,它依然会占据重要位置。

  委托代理推销,是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。

  所谓房地产代理推销商,是指接受房地产开发企业的委托,寻找消费者,介绍房地产,提供咨询,促成房地产成效的中间商。

  委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商,前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构,后者是指中介代理的个人,即经纪人。

  网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物,目前它也运用到了房地产市场营销上,目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站,如搜房网﹑中房网等,它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道;同时,许多房地产商也利用internet网络资源,进行网络营销。

  20xx年9月,上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书,标志着网络房地产营销又增加了新的手法。

  现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站,为企业和产品进行宣传和推广。

  通过互联网双向式交流,可以打破地域限制,进行远程信息传播,面广量大,其营销内容详实生动、图文并茂,可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构,同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟,为潜在购房者提供了诸多方便。

  随着电子商务的进一步发展,网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。

  房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。

  它的出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式,进入一个以超市为显着特征的商品零售时期。

  有专家认为,房地产超市是我国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破,为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。

  (四)房地产营销促销策略 (Promotion)

  房地产促销策略,是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。

  通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能,激发其消费欲望,促进其购买行为,以达到扩大销售的目的。

  房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。

  1﹑广告

  广告是向人们介绍商品信息,输送某种观念的一种公开的宣传形式。

  房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。

  房地产广告的诉求重点有:地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。

  房地产广告可供选择的形式有以下几种类型:(1)印刷广告。

  利用印刷品进行房地产广告宣传相当普遍,这也是房地产产品进行营销的主要手段之一。

  报刊﹑杂志﹑有关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等,都是房地产广告的有效载体;(2)视听广告。

  利用电视﹑电影﹑霓虹灯﹑广告牌以及电台﹑广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告;(4)现场广告。

  在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告,用以介绍开发项目情况;(5)信函广告。

  包括商品房目录和说明书等。

  根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用,开发商应当选择适当的广告类型和广告策略,从而达到最大的宣传效果。

  2、营业推广

  营业推广是为了在一个较大的目标市场上,刺激需求,扩大销售,而采取的鼓励购买的各种措施。

  多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。

  营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。

  开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动,向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费,在增加消费者房地产知识的同时,也可以增加消费者对开发商的认同感。

  另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等,这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度,从而使企业的销售业绩不断上升。

  目前在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台,据统计,每次房交会上,各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。

  3、人员促销

  房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息,向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况,促成买卖成交的活动。

  人员促销的优点在于:目标客户明确,促销力量集中,成交率高;与客户面谈,有利于联络与密切同客户的感情,有利于信息反馈,有利于了解同行业的开发建设和营销动向。

  当然,人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。

  促销人员一般必须具备以下条件和素质:具有丰富的房地产知识和合理的知识结构;及时掌握正确的房地产市场信息;具有良好的经营理念和业务素质。

  促销人员在日常工作中,要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档,以便随时跟踪。

  4、公共关系

  房地产公共关系促销活动包括:争取对房地产开发商有利的宣传报道,协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系,建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。

  公共关系的内容主要可以包括:

  制造噱头和危机公关

  人为制造新闻点,引得媒体争相报道,享受无偿广告。

  这其中也包括危机公关。

  针对当前屡屡发生的入住纠纷问题,如处理得当,或许可在众多消费者与媒体的关注下,以坦诚的态度重树项目良好形象,化不利为有利。

  建立与各方面的良好关系

  开发商应当重视消费者导向,强调通过企业与消费者的双向沟通,建立长久的稳定的对应关系,在市场上树立企业和品牌的竞争优势。

  商品和品牌的价值是最难以替代的,这与消费者的认可程度紧密相关。

  因此,开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略,充分研究消费者需求,努力加强与消费者的沟通,注意关系营造。

  同时,开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作,更要注意开发商之间的合作,特别是后者的合作尤为重要。

  四﹑结束语

  综上所述,房地产营销策略大致可以分为以上几个方面内容。

  房地产营销对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用,由于目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段,房地产营销俨然成为房地产开发的一个重要组成部分,它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。

  房产推广方案产品网络推广方案白酒推广方案

网络推广方案 篇8

  一、微网站——餐饮行业门户

  针对餐饮行业的移动互联网门户建设,重点突出特价优惠菜品、推荐菜品、招牌主打菜品等全方位展示功能,将商家信息第一时间全面展示在微信端,方便消费者查看并使消费者第一时间被诱人的菜品吸引,直接促成消费。

  二、微活动

  餐饮行业巨大的客流量会为商家带来巨大的发展机会,然而餐饮行业消费者忠诚度很低的问题成为每个商家的困扰。微一方针对餐饮行业研发的微活动在迅速吸引消费者关注的'同时,定期的营销活动还能促进消费者对品牌的忠诚度,最终将客流量转化为客留量。

  三、微预约

  预约订座功能

  针对线下餐厅用餐高峰期客流量较大而餐厅接待能力有限的情况,它推出微信端预约订座功能,消费者在微信端提前预约,操作便捷,同时能省去大量等待排队的时间,也给商家提前准备菜品、安排座位的时间,提供更周到的服务,提升消费者对商家的好感度和忠诚度。

  四、LBS图文回复

  基于消费者对于餐饮行业具体地理位置的需求, 微一方研发出来的,LBS图文回复是由商家设置店铺位置,用户提交当前所在位置后,可以找到最近的商家店铺,并进行一键导航、一键拨号,如果店铺当前有进行的活动(如:优惠券、刮刮卡),也可把活动显示出来。

  五、微信会员卡

  由于餐饮行业的普遍性,几乎每个人都是餐饮行业的用户,但是每个商家却对自己的消费者却并不了解。也对消费者忠诚度的提升形成一定障碍。它推出的微会员功能可收集会员信息建立商家的消费者数据库,从而为会员提供专属服务,提升服务质量的同时,微会员也可将促销优惠、会员专享等服务信息直接显示在微会员页面,将商家已有的线上用户吸引至线下进行消费,直接促进商家的营业额提升。

  六、360全景展示 全方位多层次展示企业特色,美食特色等。 这些特色的应用足以撑起餐饮营销的大梁,而微一方将以最优质的团队为大众服务。它将网络营销平台中各项需求量身打造嵌入至微信当中,使企业通过营销微信公众平台更方轻松的拉近与消费者间的距离,增加营销的机会,减少营销的成本,壮大了企业。

【网络推广方案】相关文章:

网络推广方案12-08

网络推广方案01-19

网络推广方案范文12-09

活动网络推广方案12-08

驾校网络推广方案12-08

酒吧网络推广方案12-08

产品的网络推广方案12-08

产品网络推广方案12-08

网络推广方案书12-08

项目网络推广方案12-08