房地产估价师《基本制度与政策》学习笔记四

一、物业管理的特征
1、社会化:现代化社会大生产的社会专业分工是物业管理社会化的必要条件。
2、专业化
3、市场化,是核心,是物业管理最主要的特征。(业主消费服务,企业经营服务)
二、物业管理的主要环节
(一)策划阶段
1、早期介入
2、制订物业管理方案
3、制订临时管理规约及有关制度
4、选聘物业服务企业
(1)现售的:现售前30天完成
(2)预售的:取得《商品房预售许可证》之前完成
(3)非出售的:交付前90日完成
(二)前期准备
(三)启动
1、物业的接管验收标志物业管理的'全面启动。
三、物业管理实施原则
1、业主自我约束
2、自我管理
3、物业服务企业的专业化管理
四、物业服务企业
1、资质等级分一、二、三级。
国务院建设主管部门负责一级;
省级建设主管部门负责二级;
直辖市房地产主管部门负责二级和三级;
市级房地产主管部门负责三级。
五、业主大会考点:
1、筹集使用维修资金及新建重建设施必须经专有部分占总建筑面积的2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;
*两个易错点:(1)专有部分占得比例,判断题通常会省略“专用部分”概念。
(2)“且”字,同时具备的两个条件
2、其他事项比例为1/2。
六、业主委员会
1、5-11名单数业主
2、业主委员会成立30日内,报房产部门备案。
七、物业收费原则:
1、合理
2、公开
3、费用与服务水平相适应
八、物业管理服务等级标准
1、中国物业管理协会制定《普通住宅小区物业管理服务等级标准》,物业费用实行市场调节价的高档小区不适用此标准。
2、等级共分为三级
九、住宅专项维修基金
1、市县人民政府建设或房地产主管部门确定、公布及时调整,为造价的5%-8%。
2、出售公有住房的,
个人:房改房成本价的2%;
单位:多层不低于售房款的20%,高层不低于售房款的30%。
3、分户账面上已使用超过70%,应及时续交。